不動産売買における土地の瑕疵と売主の責任について、正しく理解することは売買契約の円滑な進行やトラブル回避に欠かせません。
土地の瑕疵とは、土地の使用に支障をきたす欠陥や問題があることを指します。
売主は売買契約において、瑕疵があった場合に責任を負います。買主は瑕疵が発見された場合、売主に修復を求めたり契約解除を求めたりする権利があります。さらに、売主は瑕疵が発覚してから一定期間は瑕疵担保責任を負うことになります。
そのため、不動産売却を行う際には、土地の状況や関連書類を入念に確認し、不動産会社に専門調査を依頼することが重要です。
そして、売主は土地の状況や問題点を正確に伝える義務があります。もし売主が瑕疵を隠していた場合、買主は損害賠償を求めることもあるからです。
このコラムでは土地の代表的な瑕疵について解説していきます。
不動産売買における土地の瑕疵と売主の責任について理解を深め、売主として正確な情報提供と誠実な取引を心がけることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
土地の境界
不動産売却の際、土地の境界に関する問題が発見された場合、買主と売主の間でトラブルが生じる可能性があります。
土地の境界に関する問題とは、隣地との境界が公的な測量図などと異なる場合や、隣地の所有者との間で境界線について認識が異なる、あるいはすでに紛争が生じていることを指します。
土地境界問題の主な原因は、隣地との間に明確な境界線が決められてこなかったことや、境界標の欠如、土地所有者の間でのコミュニケーション不足などが挙げられます。
土地境界についての問題は、見た目ではわからないこともあります。そのために公的な資料を入手することや現地を調査して、隠れた問題を発見することが求められます。地積測量図を確認し、現地においては、境界間の距離や境界標が不明瞭な部分、争いの可能性がある箇所がないかを確認します。
土地の境界については、境界確定測量を実施すると問題がありません。境界確定測量とは、測量士などの資格ある専門家に依頼して、隣地との境界を明確にしたうえで測量した図面を作成することです。これにより、境界について隣地間との位置が確定するので、所有土地の面積も正確に知ることができます。また、地表面の越境物の有無を確認することができます。
土地境界確定をもとに作成された測量図面は、購入意欲のある買い手にとってもメリットのある資料であることも間違いありません。
土地の地中埋設物
土地の地中には、さまざまな埋設物が存在していることがあります。古い家屋を取り壊した後の遺物やゴミなどの廃棄物、汚水処理浄化槽などの古い設備が埋められたままの状態です。これらが地下に眠るリスクとなり、不動産売却時に問題を引き起こす可能性があります。
地中埋設物の問題は、除去に伴う費用の負担だけでなく、買主の新たな土地の利用の仕方が制限されたり、そこに費用が重なる場合もあるからです。
地中埋設物も見た目ではわかりません。そこで土地の歴史を確認することや過去の利用形態、所有者様の過去の記憶などから、地中に埋設された可能性のあるものの存在を考えてリストアップします。
リストアップしたものの中から、売却時に問題が生じる恐れのある項目については現地調査です。地中を調べることですから手作業は困難を伴いますので、調査専門会社に依頼することも検討してください。事前にかかる費用よりも、問題に発展してからの負担の方がはるかに大きいです。
それでも最終的に調べてもわからなかったこと、現実的に除去が困難なものについては、その旨を買主に情報提供します。それで売主の責任がすべて免れることにはなりませんが、買主はそれらの情報を踏まえたうえで購入の決断をしますので、大きなトラブルは避けられるでしょう。
土地の隠れた越境物
隠れた越境物とは、所有する土地に対して隣地や道路から、工作物や配管などが地中内で進入している状態を指します。
ご近所さんの給水管などのライフラインが敷地内を通過していたり、お隣の土留擁壁の構造によっては地中部分で進入してきている場合があります。
これらの越境物は故意に行われたものではないことが多いことです。理由としては、当時のライフラインの普及や道路事情が今と比べて乏しかったことで、私有地の中に配管せざるを得ない状況や、工作物の設置についても、境界線に対しての考え方に曖昧さが残っていた背景があります。
ライフラインの配管の状況は、自治体に備えられている台帳を閲覧することで、越境の確認がとれます。工作物の越境については境界線付近の地中を手掘りすることで確認できるでしょう。
越境物が確認された場合は、所有者に撤去してもらうのが望ましいですが、現状では容易に除去することが難しいケースも多くあります。そのときは、買主がその土地を使用することについて大きな支障がないときに限り、越境物所有者が必ず将来において撤去をする条件付きで、現在の越境を認める合意書を作成します。
このことについても、買主への越境物の現状や合意書の有無などを報告することが必要です。
不適切な工作物
不適切な工作物とは、地盤が低い隣接に向けて敷地内の土が崩れないように抑えるために設ける土留擁壁のうち、設置状態や構造について、現在の法律などでは認められないものを指します。
例えば、既存の擁壁にコンクリートブロックなどを積み増して地盤の高さ上げているものや、お城の石垣に似て石を積み増しただけで鉄筋などは入っていないもの、法律上では設置に許可が必要であるにも関わらず無許可で設置されたもの、などがこれに該当します。
この不適切な擁壁は敷地内に計画する新たな建築物の外にも、隣接地の建築計画にまで影響を及ぼします。特に自治体の条例などでは、「がけ条例」として不適切な工作物に近接する建築物の計画をきびしく制限しています。
これら不適切な工作物の中には、所有者様が取得したときには問題が無かったものもあります。それが年月の経過とともに、自然災害の影響などから法令が変更されるなどして適切ではなくなったのです。
この問題を解消するには、工作物を作り替えるか、現行法に適合する形の改修になりますが、過去に私が携わったケースでは、ほとんどが作り替えを行っています。
この工作物の是正には費用がかかります。この問題については、かかる費用分を売却価格から差し引くことが多くなるでしょう。工作物の撤去・新設をすべて買主が行なうか、撤去は売主が行なうか、その分担のすり合わせが必要になります。
土壌汚染の可能性
土壌汚染は、土壌中に有害物質が含まれている状態を指します。工場や廃棄物処理施設の周辺、過去の工業活動が行われていた地域などで起こりやすく、地下水や地表水への浸透などを通じて環境汚染の原因となります。土壌汚染は周辺地域に広がることで、近隣住民や環境への影響も心配されます。
土壌汚染の疑いがある土地の場合には、専門の環境コンサルタントや土壌調査会社に相談することが必須です。なぜなら土壌汚染の調査や対応は専門性が高く、一般の不動産会社では対応できる範囲を超えることも珍しくありません。
土壌汚染が不動産の売却に与える影響は深刻ですが、幸いなことに汚染対策の方法はいくつかあります。まず第一に、土壌のサンプリングと分析を行うことが重要です。専門会社による調査を受けることで、具体的な汚染の程度や種類を把握することができます。
次に考えるべき方法として、土壌の浄化が挙げられます。土壌浄化技術は年々進化しており、さまざまな方法が開発されています。化学的な処理や生物学的な浄化など、状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。
また、土壌の交換も一つの手段です。汚染された土壌を掘り起こし、新しい土壌と交換することで汚染を取り除くことができます。ただし、この方法は費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。
最後に、土壌汚染があったときの詳細と対策についての買主への情報公開は必須です。土壌汚染は非常に重要な問題ですので、買主にとって購入を決断するか否かの判断に大きく影響します。適切な情報開示が不動産売却において重要なポイントとなります。